界面新聞記者 | 王妤涵

在全球化浪潮的推動下，中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)正經(jīng)歷一場前所未有的轉(zhuǎn)型與加速，曾被視為地產(chǎn)行業(yè)附屬的物業(yè)企業(yè)，正在開啟全新的“大航海時代”。

近日，埃及住房部下屬埃及新城市社區(qū)管理局與中埃合資企業(yè)地平線運(yùn)營管理（埃及）股份有限公司簽署新行政首都中央商務(wù)區(qū)城市運(yùn)營執(zhí)行協(xié)議。

而中海物業(yè)作為地平線運(yùn)營管理公司的股份持有者，將承接此次合約中的物業(yè)管理服務(wù)。

值得關(guān)注的是，中海物業(yè)之外，自2024年以來，已有寶石花物業(yè)、僑銀股份等多家物業(yè)企業(yè)將目光投向海外市場，開啟了出海征程。

“總體來說，出海能夠為物企打開了一個全新的市場，擴(kuò)大市場規(guī)模和尋求新增長點(diǎn)，獲取更高的利潤，并實(shí)現(xiàn)品牌國際化與提升”，中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨在接受界面新聞采訪時表示。

集體出海

從時間軸來看，物企出海早有先行者探路。

早在2014年，彩生活就收購了新加坡物業(yè)公司Steadlink Asset布局海外市場，試圖通過資本手段快速切入成熟市場。此后，雖然過程中有波折，但物業(yè)企業(yè)出海的步伐從未停止。

2019年，綠城服務(wù)斥資約5026.77萬澳元收購澳洲早教機(jī)構(gòu)MAG的56%股權(quán)，有意將服務(wù)邊界拓展至社區(qū)增值服務(wù)；2022年10月，特發(fā)服務(wù)在安哥拉羅安達(dá)設(shè)立子公司，堅定地跟隨華為等大客戶步伐。

2024年以來，更多的物業(yè)企業(yè)加入到出海行列，路徑也更加多元。

去年3月份，宋都服務(wù)宣布以3000萬澳元收購澳大利亞黃金礦企Black Cat股權(quán)；?11月，僑銀股份與阿聯(lián)酋中國創(chuàng)新中心簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，探索城市公共服務(wù)合作新模式；?12月，寶石花物業(yè)成功中標(biāo)拉丁美洲五國境外物業(yè)服務(wù)項目，服務(wù)范圍覆蓋房屋維護(hù)、設(shè)備運(yùn)行、保潔綠化等全方位內(nèi)容。

然而海外征途也并非坦途。

宋都服務(wù)的收購交易最終被單方面終止；而綠城服務(wù)則在2024年11月宣布出售MAG部分股權(quán)，交易金額約3120萬澳元，相比于當(dāng)初的收購價，這筆投資賬面虧損明顯。

這一進(jìn)一退之間，折射出物業(yè)企業(yè)海外經(jīng)營所面臨的復(fù)雜挑戰(zhàn)。

與國內(nèi)相比，海外市場的政策條款、市場需求、競爭環(huán)境、生活習(xí)俗等方面均有可能存在差異，雙方未必能達(dá)成同樣地服務(wù)理念和方式，直接進(jìn)行海外業(yè)務(wù)拓展可能會為物業(yè)企業(yè)帶來風(fēng)險。

再者，物業(yè)行業(yè)作為勞動密集型行業(yè)，同時也是微利行業(yè)，人力成本是無疑是物企成本消耗中占比最大的，選擇出海也勢必會帶來一系列的就業(yè)問題。如何在控制成本與保證服務(wù)質(zhì)量之間找到平衡點(diǎn)，也成了每個出海物企的核心課題。

“本地化用工，成本無疑會更低一些”，中物智庫高級研究員宋子謙在采訪中對界面新聞表示。

“也正因如此，目前國內(nèi)物業(yè)企業(yè)出海，最直接的還是帶動當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，對當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)會有一定提升。國內(nèi)物業(yè)企業(yè)輸出的人才，主要還是以管理人員和技術(shù)人員為主?！?/span>

不過，這也意味著會面臨著一些風(fēng)險和挑戰(zhàn)，主要是本地化用工面臨的員工素質(zhì)問題，以及可能引發(fā)的意想不到的文化沖突。所以，如何構(gòu)建一套融合國內(nèi)管理精髓與本地文化特色的培訓(xùn)和管理體系，是本地化成功的關(guān)鍵。

拓寬市場

“當(dāng)下能夠選擇出海戰(zhàn)略的物企，普遍為國內(nèi)市場經(jīng)營狀況良好的物企，這些企業(yè)的出海戰(zhàn)略并非是對國內(nèi)與國外市場的取舍，而是對自身業(yè)務(wù)的進(jìn)一步補(bǔ)充，為企業(yè)打開全新的市場”，彭雨指出。

據(jù)悉，此次中海物業(yè)承接的項目涵蓋10座辦公樓、5座住宅樓、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一高樓”標(biāo)志塔。

據(jù)中海物業(yè)方面介紹，未來會將國內(nèi)的智慧物管經(jīng)驗與海外市場需求進(jìn)行深度融合，打造海外服務(wù)標(biāo)桿，為國家高質(zhì)量共建“一帶一路”貢獻(xiàn)力量。

從中海物業(yè)自身發(fā)展來看，這一海外突破背后，是其近年來的深度戰(zhàn)略調(diào)整。

財報數(shù)據(jù)顯示，2024年，中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入140.24億元，同比增加7.5%；毛利23.26億元，同比增加12.4%；公司普通股權(quán)持有人應(yīng)占溢利15.11億元，同比增加12.5%；在管面積同比增加7.4%至4.31億平方米。

具體來看，4.31億平方米的在管面積中，有1.02億平方米（約23.7%）來自公共及其他物業(yè)項目，較2023年增加了210萬平方米。同時，在報告期內(nèi)的新增訂單中有3200萬平方米為公共及其他物業(yè)，占新增面積的比例達(dá)到43.2%。

這一數(shù)據(jù)也指向中海物業(yè)正在發(fā)力城市服務(wù)，逐步完成從傳統(tǒng)住宅物業(yè)向多元業(yè)態(tài)拓展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

“從特點(diǎn)來看，目前國內(nèi)物業(yè)企業(yè)主要采取‘跟隨’策略”，彭雨對界面新聞指出。而依照“跟隨”對象的不同，總體來看可以分為兩大類：

第一類是為負(fù)責(zé)基建等業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)，比如此次中海物業(yè)服務(wù)的埃及中央商務(wù)區(qū)運(yùn)營項目，該項目不僅是埃及國家復(fù)興計劃的重要工程，還是中埃共建“一帶一路”的重點(diǎn)工程。

這種模式的優(yōu)勢在于，項目的體量通常較大，且確定性高、客戶信任度高（基于國內(nèi)長期合作），能快速形成規(guī)模效應(yīng)，有效降低初期開拓風(fēng)險。

第二類則是作為跨國企業(yè)的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，跟隨大客戶的全球化業(yè)務(wù)布局，承接客戶的非核心業(yè)務(wù)外包服務(wù)，比如特發(fā)服務(wù)針對華為在全球的自建基地提供的綜合設(shè)施管理（IFM）服務(wù)。

這類業(yè)務(wù)則通常要求物企具備極強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)化輸出、跨文化溝通協(xié)調(diào)、本地資源整合等多項能力，是檢驗物企真正國際化服務(wù)水準(zhǔn)的試金石。

究其原因，對身處海外的中資企業(yè)而言，國內(nèi)的物業(yè)企業(yè)作為長期合作的對象更加值得信任，因此當(dāng)前國內(nèi)物企出海的本質(zhì)，仍是其他中資企業(yè)海外布局的延伸。

這種“抱團(tuán)出?！钡哪Ｊ剑诋?dāng)前階段具有顯著的現(xiàn)實(shí)合理性和可操作性。

行業(yè)變局下的生存之道

當(dāng)中國物業(yè)企業(yè)集體將目光投向海外，背后是深刻的行業(yè)變局與發(fā)展邏輯。

近年來，國內(nèi)物管行業(yè)由“高速增長”轉(zhuǎn)為“高質(zhì)發(fā)展”，物業(yè)上市公司的管理規(guī)模增速也在持續(xù)放緩。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年，物管行業(yè)管理面積均值1.29億平方米，同比增長5.92%增速首次跌至個位數(shù)；合約面積均值1.71億平方米，同比增長2.02%；管理面積中來自第三方的占比為60.28%，較2023年下降2.01個百分點(diǎn)，增速持續(xù)放緩。

從資本表現(xiàn)來看，2024年全年，物業(yè)板塊總市值跌幅為2.67%。進(jìn)入2025年以后，總市值穩(wěn)步小幅增長，整體呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇態(tài)勢。截至今年4月30日，板塊總市值達(dá)到2789.77億元；PE均值約為21.25倍。

與此同時，住宅物業(yè)費(fèi)提價困難重重，公建物業(yè)市場則面臨政府采購預(yù)算收緊、付款周期延長等壓力，讓行業(yè)整體的利潤率承壓。

“未來，國內(nèi)市場仍將處于高度競爭的狀態(tài)，行業(yè)未來的發(fā)展趨勢包括提升服務(wù)質(zhì)量、開展多元業(yè)態(tài)、創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容、推動數(shù)字化轉(zhuǎn)型、優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)等方面”，彭雨指出。

而出海，無疑為頭部物企實(shí)踐這些轉(zhuǎn)型方向提供了更廣闊的試驗場和潛在的高價值客戶。

另外，值得注意的是，政策的東風(fēng)正在為物企出海創(chuàng)造新機(jī)遇。

2025年《提振消費(fèi)專項行動方案》等政策明確提出“推動物業(yè)服務(wù)等服務(wù)消費(fèi)條目納入鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”。這將形成雙向開放格局：不但國內(nèi)企業(yè)有機(jī)會出海參與海外項目，以“五大行”為代表的外資未來也有望進(jìn)一步在國內(nèi)拓展市場，推動市場擴(kuò)容與模式創(chuàng)新。

因此，在外資企業(yè)“走進(jìn)來”的同時，國內(nèi)企業(yè)也可以將更多目光投向海外市場，瞄準(zhǔn)海外市場的相關(guān)機(jī)會。

這也意味著，頭部物企有望將海外市場視為戰(zhàn)略布局的選項之一。

一方面，行業(yè)競爭壓力持續(xù)增加，國內(nèi)市場的競爭已達(dá)白熱化，物業(yè)企業(yè)開拓全新市場、全新業(yè)務(wù)的期望也將與日俱增，具備出海的意愿.

另一方面，伴隨著物業(yè)企業(yè)服務(wù)能力的持續(xù)提升，物業(yè)企業(yè)也逐漸有能力承接海外那些更高標(biāo)準(zhǔn)與要求的項目。

長期來看，彭雨認(rèn)為，未來伴隨著國家建設(shè)“一帶一路”倡議的進(jìn)一步發(fā)展與推廣，將會有更多中資企業(yè)參與到海外的基建、園區(qū)、貿(mào)易、金融、文化交流等項目之中，跟隨它們出海的物業(yè)企業(yè)數(shù)量同樣有望進(jìn)一步增加。

在此基礎(chǔ)上，隨著物企海外業(yè)務(wù)探索的進(jìn)一步成熟，以及海外市場對國內(nèi)物企接受程度的提升，物業(yè)企業(yè)后續(xù)有望作為“一帶一路”的直接參與者，為所在區(qū)域直接提供服務(wù)，從而進(jìn)一步拓展物業(yè)行業(yè)的市場空間，提升物業(yè)企業(yè)的國際形象。