界面新聞記者 | 梁寶欣
深圳寫字樓租金處于持續(xù)下行趨勢中。
戴德梁行數(shù)據顯示，2025年第二季度深圳甲級寫字樓平均租金為每月每平方米160.1元，半年降幅為5.3%，且已回落至14年前——即與2011年時期的租金水平基本相當。進一步與歷史峰值比較，當前租金較2018年末的租金高峰已回落42.1%。
深圳寫字樓租金下行背后，反映了一個現(xiàn)象：供需失衡。
從供給角度來看，供應量的持續(xù)增加所帶來的競爭壓力是租金下行的重要原因之一，戴德梁行數(shù)據顯示，自2018年末至今深圳甲級寫字樓市場的總存量增加了72.5%。戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端向界面新聞記者表示，上述數(shù)據的變化可以窺見近年來甲級寫字樓市場在供應放量背景下通過租金下調來推動存量去化的趨勢。
第一太平戴維斯深圳商業(yè)樓宇部負責人羅志文也向界面新聞記者指出，當前深圳寫字樓市場正經歷由供需關系主導的租金調整期，市場上有很多新的供應，而上升的供應量和下降的需求量之間兩者交叉，導致租金降低，這是由于客觀的量導致的結果。
在羅志文看來，相較于單純的數(shù)量延續(xù)，更值得關注的是其質的轉變——今年的降租行為中，業(yè)主的積極性明顯增強，而非單純被動應對。
“這種積極性背后，反映出持有型物業(yè)業(yè)主的觀念正在發(fā)生深刻變化。過去，業(yè)主與租戶多是單純的租賃關系，核心訴求在于通過出租賺取租金；而現(xiàn)在，無論主動或者被動，越來越多的業(yè)主開始轉向‘長期主義’，并逐步踐行‘空間即服務’的持有型物業(yè)經營理念?！绷_志文提到。
在羅志文看來，對業(yè)主而言，手中的辦公樓等產業(yè)空間載體，不再只是短期出租、比拼租金高低的工具（尤其對于計劃持有20年、30年的物業(yè)更是如此），而是作為支撐實體經濟發(fā)展的空間生產要素。主動調整租金雖然短期內帶來壓力，卻是優(yōu)化資產組合、實現(xiàn)中長期綜合資產回報最大化的必然選擇。
從需求角度來看，企業(yè)行為的變化是租金下行的另一關鍵推手。羅志文指出，“經濟環(huán)境變化直接影響企業(yè)需求。更深層次的影響在于，營商環(huán)境的挑戰(zhàn)與創(chuàng)收的不確定性，正倒逼企業(yè)更加注重效益、追求高質量發(fā)展。”
據其描述，當前企業(yè)對高質量發(fā)展的追求，源于兩重現(xiàn)實壓力：一是融資環(huán)境趨緊，投資者對盈利能力要求更嚴苛；二是市場競爭加劇，創(chuàng)收不確定性上升。粗放發(fā)展階段一去不復返，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要更加精細化的經營才能達成。這種壓力直接推動企業(yè)經營邏輯向“降本增效”轉變，而這正是高質量發(fā)展的核心。體現(xiàn)在需求端，便形成了明確的成本控制導向。企業(yè)在選址、續(xù)租或搬遷決策中，成本控制成為首要考量。
企業(yè)對辦公樓成本的控制需求，疊加市場供應量的持續(xù)增加，共同推動了租金水平的逐步下行，這一變化讓需求端的企業(yè)切實享受到了成本降低的紅利。
“租金的合理回調，為戰(zhàn)略性新興產業(yè)，尤其是科創(chuàng)企業(yè)集群提供了顯著支持。租金的降低使得相關企業(yè)的降本增效變得更容易落地，以更低的成本獲得更優(yōu)質以及更廣闊的發(fā)展空間。”羅志文說。
2022年6月1日，深圳出臺《深圳市關于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群和培育發(fā)展未來產業(yè)的意見》重要政策文件，培育發(fā)展壯大“20+8”產業(yè)集群，即發(fā)展以先進制造業(yè)為主體的20個戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群，前瞻布局8大未來產業(yè)。2024年，深圳戰(zhàn)略性新興產業(yè)增加值同比增長10.5%，占GDP比重達42.3%。
另外，從具體的行業(yè)租賃格局來看，深圳甲級寫字樓市場的核心支撐力量依然穩(wěn)固。戴德梁行數(shù)據顯示，金融、TMT、專業(yè)服務業(yè)、貿易零售依然是深圳甲級寫字樓市場的四大支柱性行業(yè)，2025年上半年四大行業(yè)租賃面積占比達到76.4%，其中硬科技發(fā)展帶動下TMT行業(yè)以28.1%的占比居首。
在四大支柱行業(yè)持續(xù)主導市場的同時，租戶結構的多元化趨勢也為深圳甲級寫字樓市場注入了新的活力。
張曉端提到，“從去年下半年開始，我們就觀察到甲級寫字樓租戶多元化的趨勢，一些以往在甲級寫字樓占比較少的行業(yè)也開始陸續(xù)活躍在甲級寫字樓的租賃活動中，包括跨境電商企業(yè)及平臺、與跨境貿易相關的貨代及跨境供應鏈管理、零售展廳、醫(yī)美及其它服務機構等。”
同時結合深圳各區(qū)歷史數(shù)據可以看出，深圳各區(qū)租金下調的走向大體同步的，但降幅稍有差異。戴德梁行數(shù)據顯示，以近半年租金變化來看，羅湖和前海的平均租金降幅在6%以上，而其他區(qū)域則在5%以內。
深圳不同區(qū)域租金降幅差異背后有著其內在邏輯。羅志文指出：“區(qū)域差異與各板塊的產業(yè)分布特征密切相關，核心在于租金敏感度與產業(yè)區(qū)域粘性的相互作用。這種波動與差異，反過來也影響著產業(yè)的集聚與結構的動態(tài)調整，而租金波動及區(qū)域差異又反作用于產業(yè)集聚和結構調整，形成動態(tài)互動。”
具體而言，會計師事務所、律所等專業(yè)服務業(yè)對租金敏感，因其需較大辦公面積且毛利率有限，租金對運營影響顯著；銀行、證券等持牌金融機構則對福田CBD等核心區(qū)粘性極強，依賴度遠高于其他產業(yè)。
羅志文表示，兩種因素共同作用，導致不同產業(yè)的選址策略分化：高租金敏感度、低區(qū)域粘性的行業(yè)（如部分專業(yè)服務、后臺支持中心），更傾向于根據租金差異進行跨區(qū)域遷移，尋求性價比最優(yōu)解；而低租金敏感度、高區(qū)域粘性的行業(yè)（如核心金融機構），則更看重核心商圈帶來的品牌效應、客戶便利性和人才吸引力，其搬遷或續(xù)租決策主要圍繞適配自身發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域展開。
此外，戴德梁行預測，多達420萬平方米的甲級寫字樓有望在2027年末前投入供應，考慮項目延期或運營方向調整等因素，預計截止2027年末深圳甲級寫字樓總存量仍將突破1000萬平方米。
展望深圳甲級寫字樓租金后續(xù)走勢，張曉端指出，中短期來看深圳甲級寫字樓市場競爭將持續(xù)白熱化。考慮到小米、騰訊、vivo等企業(yè)的總部大樓即將投入使用，辦公需求的轉移對存量樓宇產生的壓力亦不可小覷。為實現(xiàn)原有租戶留存與新客戶吸納，業(yè)主將在優(yōu)惠政策制定與便利性服務供給方面展現(xiàn)更高的靈活度，同時平均租金也將延續(xù)下行趨勢。租金止跌還有賴于產業(yè)創(chuàng)新突破、經濟預期改善等宏觀因素的支撐。
