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揭發(fā):全國最新一型-扼要釋義、專家解析解釋與落實(shí)?,杜絕虛假的假宣傳風(fēng)

揭發(fā):全國最新一型-扼要釋義、專家解析解釋與落實(shí)?,杜絕虛假的假宣傳風(fēng)

yanghuiwen 2025-07-13 新聞 399 次瀏覽 0個(gè)評(píng)論

界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

2025年上半年,中央與地方協(xié)同發(fā)力,于供需兩端推出超百項(xiàng)政策。在精準(zhǔn)施策推動(dòng)下,房地產(chǎn)市場信心逐步修復(fù),商品房銷售面積同比降幅收窄、房價(jià)環(huán)比跌幅趨緩,整體呈現(xiàn)積極修復(fù)態(tài)勢。

對(duì)于上半年房地產(chǎn)市場特征,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受界面新聞采訪時(shí),用“向新發(fā)展”四個(gè)字來概括。

“這一判斷建立在去年‘9.26’一攬子政策支持下,市場有了止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ),給今年‘向新發(fā)展’提供了動(dòng)力和條件。今年上半年,房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢的同時(shí),也在政策創(chuàng)新、供給優(yōu)化等多個(gè)領(lǐng)域?qū)ふ倚聶C(jī)會(huì)、新方向”,嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞表示。

整體來看,當(dāng)下行業(yè)已邁入修復(fù)通道,正在從政策托底向自發(fā)修復(fù)過渡,企穩(wěn)基礎(chǔ)逐步鞏固,但全面復(fù)蘇仍需政策端的持續(xù)發(fā)力與結(jié)構(gòu)性破局。

從中央到地方,政策工具箱多維發(fā)力

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中央層面來看,今年以來政策扶持力度持續(xù)升級(jí),從季度性定調(diào)中可見政策決心的遞進(jìn)。

從3月份《政府工作報(bào)告》提出 “持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,到4月份政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”,再到6月份的國常會(huì),提出要“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”,并明確“穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)”的政策發(fā)力方向。政策基調(diào)不斷強(qiáng)化,釋放出了堅(jiān)定的護(hù)市信號(hào)。

界面新聞?wù)戆l(fā)現(xiàn),本輪中央政策主要圍繞促需求、去庫存、化風(fēng)險(xiǎn)以及構(gòu)建房地產(chǎn)新模式等幾個(gè)方面展開。

在需求端,通過降低房貸利率助推住房需求釋放,將5年期以上LPR降至3.50%的歷史低位,疊加首套公積金利率2.60%,直接降低購房成本。

在供給端,加碼存量收儲(chǔ)與城中村改造,多地通過收購閑置土地、存量商品房優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

風(fēng)險(xiǎn)化解方面,“保交房”工作也取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。截至今年5月初,商業(yè)銀行“白名單”貸款審批規(guī)模達(dá) 6.7 萬億元,覆1600多萬套住宅的建設(shè)交付,有效緩解購房者對(duì)交付風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂,推動(dòng)現(xiàn)房銷售比例提升至35.6%。

在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面,自建設(shè)“好房子”寫入2025年的《政府工作報(bào)告》后,相關(guān)基礎(chǔ)性制度有序推進(jìn)。

據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì),截止7月初,全國已有約20個(gè)省份出臺(tái)發(fā)布“好房子”相關(guān)政策推動(dòng)各地房企從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向品質(zhì)升級(jí)。

相比于中央,地方政策更加聚焦,講究“因城施策”。據(jù)中指研究院監(jiān)測,2025年上半年,全國約170個(gè)省市(縣)累計(jì)出臺(tái)超340條“穩(wěn)市”政策,主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩大方向調(diào)整優(yōu)化政策。

揭發(fā):全國最新一型-扼要釋義、專家解析解釋與落實(shí)?,杜絕虛假的假宣傳風(fēng)
數(shù)據(jù)來源:中指研究院 ?界面新聞?wù)碇茍D

激活需求方面,公積金政策與購房補(bǔ)貼成為核心抓手。

據(jù)中指監(jiān)測,各地涉及公積金調(diào)整政策超150條,深圳、蘇州等多地大幅提升貸款額度;上半年,全國超60地發(fā)布購房補(bǔ)貼政策,形式涵蓋現(xiàn)金補(bǔ)助、房票抵扣、電子消費(fèi)券等多種形式。

值得注意的是,在本輪政策加碼中,多孩家庭所享受的補(bǔ)貼尤為突出,多城專門設(shè)立了針對(duì)二孩、三孩家庭的購房獎(jiǎng)勵(lì)政策,如浙江紹興柯橋區(qū)對(duì)二孩家庭每平方米補(bǔ)貼1500元,最高不超過20萬元;三孩及以上家庭每平方米補(bǔ)貼2500元,最高不超過40萬元,政策精準(zhǔn)度顯著提升。?

優(yōu)化供給方面,各地主要通過“控增量、優(yōu)存量”的雙向調(diào)節(jié),為市場復(fù)蘇注入確定性。

控制增量上,多地按照“人房地錢”機(jī)制定計(jì)劃,如廣州5.4萬套預(yù)售房源中,中心區(qū)占比36%,供應(yīng)向核心區(qū)域傾斜;去化庫存上,根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì),截至6月25日,全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購閑置存量土地的數(shù)量超3700宗,總面積超1.96億平方米,總金額超4700億元;提高質(zhì)量上,“好房子”建設(shè)持續(xù)加速,各地出臺(tái)的新規(guī)涉及到住宅的層高、實(shí)得率、計(jì)容規(guī)定、隔音降噪多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域,促進(jìn)品質(zhì)升級(jí)。

核心城市帶頭復(fù)蘇,“好房子”成市場亮點(diǎn)

從市場層面來看,2025年上半年,核心城市在優(yōu)質(zhì)供給和改善需求支撐下表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性,率先回暖,強(qiáng)二線城市在核心區(qū)供應(yīng)加持下,成交保持平穩(wěn)增長,改善型需求的集中釋放、高端樓盤熱銷成為亮點(diǎn),印證了“好城市+好房子”的結(jié)構(gòu)性韌性。

與此同時(shí),三四線城市仍處于“以價(jià)換量”的筑底階段,城市分化仍是核心矛盾。

價(jià)格與成交方面,新房市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2025 年上半年,一線城市中,北京、上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比均實(shí)現(xiàn)小幅增長,廣州、深圳同比增幅更是超過15%強(qiáng)二線城市中,杭州、成都等優(yōu)質(zhì)改善樓盤持續(xù)高熱。

在優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)下,上半年百城新房價(jià)格累計(jì)上漲1.16%,漲幅較2024年下半年收窄0.26個(gè)百分點(diǎn)。

改善型需求的集中釋放成為上半年樓市的最大亮點(diǎn)。

中指監(jiān)測的30個(gè)代表城市中看,今年前五個(gè)月90-120平方米戶型成交占比保持在四成左右,120-144平方米戶型成交占比首次突破30%,改善型樓盤已占據(jù)新房市場主流。

并且,這一趨勢在核心城市尤為明顯北京、上海、杭州、成都等城市的高總價(jià)項(xiàng)目去化率顯著高于剛需產(chǎn)品,如上海黃浦濱江、徐匯濱江等核心板塊的高端樓盤去化率普遍超過80%,甚至出現(xiàn)了多個(gè)“日光盤”。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看,“好房子”的熱銷印證了當(dāng)前市場對(duì)品質(zhì)升級(jí)的迫切需求。

據(jù)克而瑞監(jiān)測全國重點(diǎn)城市熱銷項(xiàng)目發(fā)現(xiàn),今年上半年,產(chǎn)品力較強(qiáng)的四代宅和新規(guī)項(xiàng)目起到了很好的“托舉”作用,高得房率的新規(guī)項(xiàng)目成為各地樓市“寵兒”,同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目,成交領(lǐng)漲。

與新房市場的結(jié)構(gòu)性上漲不同,二手房市場延續(xù)“以價(jià)換量”行情,重點(diǎn)城市成交量延續(xù)增長態(tài)勢。

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2021年以來百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比變化 圖源:中指研究院

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,上半年百城二手房價(jià)格累計(jì)下跌3.60%,今年前兩個(gè)月二手房均價(jià)延續(xù)去年四季度的修復(fù)態(tài)勢,環(huán)比跌幅收窄,但3月以來環(huán)比跌幅再次擴(kuò)大,6月百城二手住宅均價(jià)為13691元/平方米,環(huán)比下跌0.75%,已連續(xù)38個(gè)月下跌。

從成交數(shù)據(jù)來看,上半年深圳二手房成交同比增長超30%,北京、上海、廣州增幅在20%左右,成都、杭州、蘇州、廈門幾個(gè)強(qiáng)二線城市同比增長超10%。

“從市場趨勢來看,下半年高品質(zhì)項(xiàng)目入市有望帶動(dòng)核心城市市場保持修復(fù),但城市之間及項(xiàng)目之間分化行情預(yù)計(jì)將延續(xù),‘好城市+好房子’具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì),而市場全面止跌回穩(wěn)仍需政策進(jìn)一步加力”,中指研究院常務(wù)副院長黃瑜對(duì)界面新聞表示。

土地供應(yīng)“縮量提質(zhì)”,熱點(diǎn)地塊競爭加劇

2025年上半年,全國土地市場呈現(xiàn) “縮量提質(zhì)”的顯著特征。核心城市通過優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、集中推出優(yōu)質(zhì)地塊,吸引房企激烈競拍,而三四線城市因需求疲軟導(dǎo)致土地流拍率高企。

從供應(yīng)端看,全國土地市場延續(xù)“控規(guī)模、提質(zhì)量”的策略。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2025年上半年,全國300城住宅用地推出規(guī)劃建筑面積同比下降19.4%,成交面積同比下降5.5%,但出讓金同比增長27.5%,溢價(jià)率提升至10.2%。

這種“量跌價(jià)升”的背后,是核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的集中供應(yīng)。

例如,杭州上半年宅地出讓金接近去年全年水平,北京、上海等城市的核心地塊成交總價(jià)屢創(chuàng)新高,從數(shù)據(jù)來看,上半年TOP20城市宅地出讓金占全國比重已上升至68%。

與之形成對(duì)比的是,三四線城市上半年住宅用地推出、成交面積延續(xù)收縮態(tài)勢,平均溢價(jià)率也處于較低水平。

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數(shù)據(jù)來源:中指研究院 界面新聞?wù)碇茍D

這種分化反映出房企在行業(yè)深度調(diào)整之下,投資策略的根本性轉(zhuǎn)變,即從過去的“廣撒網(wǎng)” 轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)聚焦”。而當(dāng)房企拿地策略趨于一致,疊加核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度增大,核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的競爭也愈發(fā)激烈。

如杭州上半年成交的69宗宅地中,53宗都為溢價(jià)成交,其中29宗溢價(jià)率超40%,一季度杭州三次刷新地價(jià)紀(jì)錄,二季度以來,核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交,平均溢價(jià)率維持在20%以上。

再如上海,上半年成交的28宗宅地中,有21宗溢價(jià)成交,其中7宗溢價(jià)率超30%,2宗溢價(jià)率超40%。今年以來徐匯東安新村三宗地出讓金累計(jì)達(dá)523.03億元,刷新全國地價(jià)總價(jià)紀(jì)錄。

展望下半年,土地市場“縮量提質(zhì)”的趨勢將持續(xù)深化,核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍將保持高溢價(jià)成交,尤其是北上廣深、杭州、成都等熱點(diǎn)城市,稀缺的核心地塊可能成為房企爭奪的 “戰(zhàn)略資源”,而三四線城市土地市場回暖則要依賴需求端的進(jìn)一步改善。

與此同時(shí),專項(xiàng)債收購存量土地、城中村改造等政策的落地,也將加速低效用地盤活,為土地市場注入新的供給活力。

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