界面新聞記者 | 王妤涵

5月27日，領展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“領展”）在香港舉行了業(yè)績發(fā)布會，公布了其截至2025年3月31日的年度業(yè)績。?

財報數(shù)據(jù)顯示，面對香港零售業(yè)總銷貨價值同比下跌和全球高息環(huán)境持續(xù)壓力，領展2024/2025財年收益仍達142.23億港元，同比增長4.8%，物業(yè)收入凈額增長5.5%至106.19億港元。

截至期末，公司可分派總額達70.25億港元，同比增長4.6%，每基金單位分派上升3.7%至272.34港仙。

交銀國際研究指出，領展2025財年業(yè)績穩(wěn)定，派息好于市場預期，同時公司以必需消費為主的香港零售組合面對北上消費展現(xiàn)出韌性。

“在宏觀經(jīng)濟環(huán)境不明朗、業(yè)務面對重重挑戰(zhàn)下，領展房托的全年表現(xiàn)保持穩(wěn)健，充份展現(xiàn)抗逆力。要在當前氣候下取得成功，領展將須進一步提升適應力、抗逆力及靈敏度，專注于公司跨越周期而實現(xiàn)成功的核心基本因素”，領展董事會主席歐敦勤在業(yè)績發(fā)布會上表示。

香港零售市場壓力倍增

從業(yè)務布局來看，中國香港是領展當前最大的市場。

截至2025年3月31日，領展共擁有154項物業(yè)資產(chǎn)，其中130項位于香港，12項位于內(nèi)地，12項分布在澳大利亞、新加坡和英國，總估值達到2260億港元。

市場環(huán)境方面，2024/2025財年，香港零售業(yè)市場經(jīng)歷著艱難時刻。整體零售業(yè)總銷貨價值按年下跌，盡管港人北上消費及出境旅游模式轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，但零售業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，而非必需品零售更是重災區(qū)。

在此背景下，領展香港物業(yè)組合仍實現(xiàn)了收益和物業(yè)收入凈額分別1.5%和2.8%的增長。

從業(yè)務結(jié)構(gòu)看，零售物業(yè)占據(jù)公司的絕對主導地位，估值占比高達70.2%，其中香港零售物業(yè)就占所有物業(yè)估值的52.2%。

這一結(jié)構(gòu)使其對消費市場變化極為敏感，也凸顯了當前業(yè)績增長的來之不易。

這主要得益于兩大核心業(yè)務的支撐，香港零售物業(yè)組合收益76.13億港元，停車場業(yè)務收益25.23億港元，分別增長1.4%和1.7%。

但壓力跡象仍然十分明顯。

財報顯示，期內(nèi)領展香港零售物業(yè)平均月租金從64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，續(xù)租租金調(diào)整率20年來首次轉(zhuǎn)負，錄得-2.2%。

面對挑戰(zhàn)，領展也在進行資產(chǎn)優(yōu)化，年內(nèi)完成了香港富善商場及秀茂坪商場的提升項目，預計投資回報率分別為17.2%及19.9%。

據(jù)悉，目前正處于規(guī)劃及法定審批階段的項目資本開支約5.76億元，其中涉及資本開支總額1.5億元的項目預計在2025年中至2026年初期間完工。

內(nèi)地業(yè)務業(yè)績飆升

當香港市場面臨逆風，內(nèi)地業(yè)務成為領展亮眼的增長極。

報告期內(nèi)，領展內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別同比飆升29.7%和28.9%。

這一增長主要源于其對上海七寶萬科廣場100%權(quán)益收購，該項目的全年貢獻大幅拉升了內(nèi)地業(yè)績表現(xiàn)。

去年2月，領展曾發(fā)布公告稱，其已完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益的收購，成為了上海七寶萬科廣場的唯一擁有者，并在去年7月份將上海七寶萬科廣場更名為上海七寶領展廣場。

不過，即使剔除該貢獻，其原有物業(yè)組合收益仍增長了6.5%。

出租率方面，期內(nèi)內(nèi)地零售物業(yè)租用率達到95.9%，續(xù)租租金調(diào)整率雖受北京中關(guān)村項目拖累錄得-0.7%，但排除該項目后實際達到7.6%的正增長。

領展在深圳的旗艦項目領展中心城更是展現(xiàn)戰(zhàn)略價值。該項目憑借靠近福田口岸的區(qū)位優(yōu)勢，周末港客占比高達40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消費熱潮。

另外，據(jù)領展方面介紹其在廣州和北京的兩個項目，廣州天河領展廣場二期和北京通州領展廣場的改造已規(guī)劃就緒，預留改造資金1.8億港元。這些投資也將通過優(yōu)化商戶組合和空間設計進一步提升收益能力。

從REIT到“REIT+”轉(zhuǎn)型

面對市場大環(huán)境的變化，領展也在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

今年2月，領展宣布成立全新基金業(yè)務平臺“領展房地產(chǎn)投資”（Link Real Estate Partners），推進3.0戰(zhàn)略升級，這也標志著其從傳統(tǒng)房托向多元化資產(chǎn)管理機構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

該平臺專門為私人機構(gòu)資本提供服務，由集團首席投資總裁宋俊彥擔任行政總裁，旨在通過“房托+”方案引入第三方資本，投資不同風險層級的亞太區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)。

據(jù)了解，該戰(zhàn)略將重點配置“機會型”及“增值型”高風險資產(chǎn)以開辟新收入來源。

“通過領展3.0戰(zhàn)略，集團將持續(xù)探索以不同方式強化領展房托物業(yè)組合，包括資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)及收購，特別是在澳大利亞、新加坡及日本市場”，領展行政總裁王國龍在業(yè)績會上介紹稱。

另外，據(jù)領展方面介紹，公司的總負債比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負債比率則保持在20.6%的低水平。

在去年9月凈償還44億元債務后，集團的總負債金額已減少至556億元。固定利率債務占整體債務組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調(diào)整至66.4%，以反映對利率展望的轉(zhuǎn)變。

交銀國際研究指出，截至2025財年末，領展的平均借貸成本為3.6%。2025財年期末，公司約66.9%的融資采用固定利率或已對沖。

而鑒于近期HIBOR（香港銀行同業(yè)拆借利率）下降，該行相信即使HIBOR未來反彈，仍會低于此前融資成本，有助于降低未來利息開支。 同時，其認為領展在下一財年業(yè)績?nèi)钥纱笾卤３州p微增長，而降息及房地產(chǎn)信托納入港股通則會成為公司中長期股價催化劑。

接下來，領展即將迎來上市20周年里程碑?；仡欉@段歷程，王國龍在業(yè)績會上充滿自豪的表示，“我們已完成了100多個資產(chǎn)提升項目；通過成功的資產(chǎn)買賣為基金持有人創(chuàng)造價值；憑借這些經(jīng)驗及成績，我們有信心即使日后面對任何挑戰(zhàn)，必能再創(chuàng)佳績”。