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最新沙蚤腳,規(guī)避不實鼓吹-通俗剖析、專家解讀解釋與落實

最新沙蚤腳,規(guī)避不實鼓吹-通俗剖析、專家解讀解釋與落實

hanjunhao 2025-07-21 百度 159 次瀏覽 0個評論

界面新聞記者 | 王妤涵

進入下半年,深圳的土拍市場終于火了起來。

7月14日下午,位于深圳前海桂灣片區(qū)的T201-0232宗地迎來拍賣,該地塊土地面積只有8287.15平方米,規(guī)劃建筑面積25600平方米,容積率3.1,起拍價為11.58億元。

作為前海片區(qū)近五年來首宗公開出讓的純商品住宅用地,地塊未拍先火。界面新聞獲悉,本次土拍共吸引了中鐵、保利、中建壹品、華發(fā)、綠城、金茂、越秀、建發(fā)、中海、招商、華潤、天健+深業(yè)聯(lián)合體等12家房企報名,競爭十分激烈。

最終在158輪競價后,由招商蛇口旗下深圳市招榕置業(yè)競得,溢價率高達86.1%,折合樓面價84180元/平方米。

這一結果不僅刷新了深圳土拍市場的樓面價紀錄,更創(chuàng)下了自2024年深圳取消15%溢價上限后的新高。

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此次T201-0232地塊的高溢價成交,不僅刷新了深圳宅地樓面價紀錄,更折射出市場對前海核心地段價值的深度認可,高溢價成交反映出頭部房企對深圳核心地段的戰(zhàn)略布局”,中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅對界面新聞表示。

前海稀缺迷你宅地

這場創(chuàng)紀錄的競拍背后,是地塊不可復制的稀缺基因。

從地理位置上來看,T201-0232地塊位于前海合作區(qū)南山街道桂灣片區(qū)樞紐一街北側,緊鄰地鐵1、5、11號線三線樞紐前海灣站。

區(qū)位優(yōu)勢是核心競爭力地塊所在的桂灣片區(qū)作為前海三灣中成熟度最高的區(qū)域,作為深圳城市新中心的核心板塊,已形成鮮明的產(chǎn)業(yè)標簽集聚騰訊、華潤、招商等總部基地。

地塊周圍的配套也較為醇熟,附近有雙界河公園、前海石公園、前海公園等,周邊有前海山姆會員旗艦店、華潤萬象前海商業(yè)體、卓越INTOWN購物中心等商業(yè)配套。

且片區(qū)的居住氛圍也比較濃厚,地塊在深業(yè)云海灣的西側,旁邊還有天健悅灣府和天健悅桂府。

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T201-0232地塊現(xiàn)狀 圖片來源:深圳公共資源交易中心

從出讓條件來看,與前海過往地塊 “雙限”(限售價、限戶型)不同,T201-0232 宗地采用“價高者得規(guī)則,且無70/90戶型限制、無配建保障房要求,更明確未來商品房售價不限。

這種“零束縛”的出讓條件,為開發(fā)商預留了靈活定價空間,也成為地塊高溢價的關鍵推手。

更為重要的是,在前海這樣寸土寸金的區(qū)域,T201-0232這塊8287.15平方米的“迷你宅地卻有建筑限高80米的指標,這也將使其成為前海片區(qū)近年罕見的低密住宅用地.預計將開發(fā)為小高層的低密改善型社區(qū),與周邊高層住宅形成差異化競爭。

此外,地塊采用 “交地即交證”模式,要求1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工,這種“快周轉”導向的條件設計,恰好契合當前房企 “確定性業(yè)績導向”的拿地邏輯。

價格方面,參考深圳樂有家向界面新聞提供的數(shù)據(jù),項目周邊目前在售的二手房單價在7萬/㎡-11萬/㎡左右。天健悅灣府,上半年市場成交量3套,成交均價106194元/㎡;金泓凱旋城,上半年市場成交量11套,成交均價74978元/㎡。

據(jù)樂有家方面預測,若按照樓面價來計算,根據(jù)一線城市房企的平均利潤率測算,將來該地塊保本價約在12萬/㎡以上,若要盈利則要賣13-14萬/㎡,預計新項目入市時間在2026年的一季度。

“小而美”地塊成房企新寵

此次出讓地塊占地面積僅8287.15平方米,建筑面積25600平方米,被業(yè)內(nèi)稱為“迷你”宅地,其高溢價成交并非孤例,而是當前房地產(chǎn)行業(yè)轉向的一個縮影。

房企正日益青睞小型化、低總價、快周轉的地塊,這樣的地塊可以讓其快速開發(fā)、快速銷售、快速回款,可以減少市場波動對業(yè)績的影響,更具有確定性,也體現(xiàn)了房企從規(guī)模擴張向“精耕細作”的轉變。

“當下地塊供應的趨勢是向核心區(qū)傾斜,控制增量的同時優(yōu)化供應”,深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉在接受界面新聞采訪時表示。

鄒少偉指出,“可以看到,近兩年各大城市優(yōu)質地塊供應越來越多。而這些核心區(qū)域開發(fā)相對成熟,存量可開發(fā)地塊多為小面積,未來這種趨勢也會越來越明顯”。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,年上半年,全國300城住宅用地推出規(guī)劃建筑面積同比下降19.4%,成交面積同比下降5.5%,但出讓金同比增長27.5%,溢價率提升至10.2%。

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300城住宅用地月度和季度平均溢價率走勢 圖片來源:中指研究院

觀察上半年幾個一線城市和強二線城市的土拍市場,“小而美”地塊拍出高溢價已成為一種新形勢。

從過往經(jīng)驗看,大城模式對市場的擠壓效應過于明顯,且因去化周期長、開發(fā)商資金壓力大,而愈發(fā)不受開發(fā)商青睞。當前行業(yè)整體進入去庫存周期,房企更傾向入手位于城市核心區(qū)域、配套臻于完善,總價可控、開發(fā)風險低的小而美地塊”,樂有家研究中心在接受界面新聞采訪時指出。

另外,從房企需求看,小而美地塊確實有幾率成為推地主流,但也不能一概而論,隨著市場環(huán)境變化,當城市核心區(qū)土地供應不足的時候,仍需要外圍區(qū)域提供大量土地滿足人居需求。比如在深圳市場,當前寶安區(qū)的沙井片區(qū)、龍華區(qū)觀瀾片區(qū)仍有大體量樓盤推出,且取得不錯的銷售成績。

供應放量加速

2025年上半年深圳土拍市場整體呈現(xiàn)核心區(qū)域高熱、非核心區(qū)域平淡的分化特征,且土地供應節(jié)奏相對其他核心城市較慢。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計,上半年深圳僅成功出讓3宗宅地,分別位于龍崗區(qū)龍城街道、龍華區(qū)民治街道、和光明區(qū)光明街道,合計成交金額62.71億元。

拿地房企來看,央國企依然為拿地主力,占比達到89%,民企參與度整體有限

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上半年深圳宅地成交詳情 界面新聞整理制圖

不過,在進入下半年后,深圳的土地供應速度有了顯著提升,其中也包含一些“商改住”地塊。

7月7日,位于龍華梅林關的A802-0309地塊競拍,地塊容積率2.8,是此前通過商業(yè)辦公用地調(diào)整而來的居住用地,臨近深圳北站商圈,交通、商業(yè)配套較為成熟,起拍總價16.84億元。

在競拍當日吸引了6家房企競價,經(jīng)過108輪角逐后,由中海地產(chǎn)競得,成交總價23.7億元,溢價率40.74%。

接下來,深圳還有3宗宅地將在8月初前陸續(xù)出讓,分別是位于龍華區(qū)民治街道的A815-0036、大浪街道的A815-0037,以及位于寶安區(qū)新橋街道的A319-1225,合計起拍價45.5億元。

深圳作為一線城市,一直是全國開發(fā)商熱衷加碼的資產(chǎn)標的選擇之一,此次前海T201-0232地塊以86.1%高溢價成交,說明開發(fā)商對深圳核心地段的地塊仍保持敏感嗅覺。下半年深圳的土地市場一定還是會亮點頻出,一方面商改住用地頻出,另一方面新的住宅規(guī)范下,更符合好房子標準的低密度宅地供應會變多,依舊會吸引頭部開發(fā)商的關注”,樂有家研究中心對界面新聞表示。

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