界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

房企的組織架構(gòu)調(diào)整浪潮仍在持續(xù)。

7月28日，界面新聞獲悉，金地集團(tuán)于近期在內(nèi)部進(jìn)行了一次大規(guī)模的組織架構(gòu)調(diào)整。調(diào)整的核心是將沿用多年的“總部-區(qū)域-城市公司”3級(jí)管理模式，壓縮為“總部-大區(qū)-地區(qū)公司”的2.5級(jí)管理模式，由此形成了四大大區(qū)公司、10個(gè)地區(qū)公司的全新框架。

“此次調(diào)整旨在通過(guò)組織架構(gòu)的扁平化來(lái)進(jìn)一步提升管理效率，強(qiáng)化公司內(nèi)部組織效能與運(yùn)營(yíng)協(xié)同”，金地集團(tuán)內(nèi)部人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎尽?/span>

行業(yè)視角來(lái)看，金地的變革并非孤例。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年超30家重點(diǎn)房企推進(jìn)組織調(diào)整，萬(wàn)科、中國(guó)金茂、招商蛇口等頭部企業(yè)不約而同選擇架構(gòu)瘦身。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期的背景下，組織架構(gòu)調(diào)整已成為房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、提升運(yùn)營(yíng)效率的重要手段。?

精簡(jiǎn)區(qū)域?qū)蛹?jí)

從調(diào)整路徑看，金地集團(tuán)延續(xù)了2024年以來(lái)的收縮邏輯，核心方向直指 “強(qiáng)總部、弱大區(qū)、精地區(qū)”這一思路設(shè)計(jì)。

在總部層面，金地集團(tuán)對(duì)總部部分職能部門進(jìn)行了調(diào)整、合并。如將原工程管理中心與成本管理中心為工程與成本管理中心，撤銷監(jiān)事會(huì)辦公室；總部新設(shè)立供應(yīng)鏈管理中心，新設(shè)“綜合審議工作小組”。

與此同時(shí)，部分高管的職責(zé)分工也發(fā)生了一些變化。

在調(diào)整之后，總裁李榮輝分管集團(tuán)供應(yīng)鏈管理中心、財(cái)務(wù)資金中心、產(chǎn)業(yè)管理中心；高級(jí)副總裁陳長(zhǎng)春分管投資管理中心、開發(fā)管理公司；高級(jí)副總裁郝一斌分管集團(tuán)信息科技中心、穩(wěn)盛投資基金，不再分管投資管理中心、開發(fā)管理公司；高級(jí)副總裁韋傳軍不再分管穩(wěn)盛投資基金，高級(jí)副總裁王南不再分管企劃運(yùn)營(yíng)中心、美國(guó)公司，轉(zhuǎn)為分管設(shè)計(jì)管理中心、營(yíng)銷管理中心。

區(qū)域?qū)用娴闹亟M更為徹底。金地集團(tuán)撤銷了原有的五個(gè)區(qū)域公司，新設(shè)立了華南大區(qū)、北方大區(qū)、華東大區(qū)和中西部大區(qū)四大大區(qū)公司。各大區(qū)設(shè)置業(yè)務(wù)督導(dǎo)，審計(jì)監(jiān)察，人力行政職能。

同時(shí)，各大城市公司也迎來(lái)合并，形成10個(gè)地區(qū)公司架構(gòu)。具體包括北京、深圳、廣州、上海、浙江、天津、東北、南京、華中和西南公司。

據(jù)界面新聞了解，接下來(lái)各地區(qū)公司會(huì)結(jié)合業(yè)務(wù)需要，設(shè)置投資拓展部，設(shè)計(jì)管理部，營(yíng)銷管理部，采購(gòu)管理部，工程管理部，成本管理部，運(yùn)營(yíng)管理部，財(cái)務(wù)管理部，行政人事部及項(xiàng)目部。

落實(shí)到具體職能方面，總部作為經(jīng)營(yíng)決策中心，負(fù)責(zé)重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)的決策，直接管理地區(qū)公司，確保公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有效達(dá)成；大區(qū)公司作為業(yè)務(wù)督導(dǎo)中心，督導(dǎo)地區(qū)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作和重難點(diǎn)專項(xiàng)工作；地區(qū)公司作為一線經(jīng)營(yíng)的主體，具體負(fù)責(zé)地區(qū)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，保證地區(qū)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有效達(dá)成。

這種設(shè)計(jì)使地區(qū)公司成為實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)主體，而大區(qū)承擔(dān)“上傳下達(dá)”的協(xié)調(diào)功能，形成獨(dú)特的2.5級(jí)管控模式。一方面可以強(qiáng)化集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)決策、業(yè)務(wù)管控與資源配置的職能；另一方面，有效縮短了管理半徑與決策鏈條，推動(dòng)地區(qū)公司提升一線執(zhí)行效率。

在區(qū)域架構(gòu)變革后，人事調(diào)整也同步落地。

新設(shè)立的四個(gè)大區(qū)公司中，集團(tuán)高級(jí)副總裁郝一斌回歸一線，擔(dān)任華北大區(qū)董事長(zhǎng)；陳愛(ài)虹擔(dān)任華南大區(qū)董事長(zhǎng)，原華南董事長(zhǎng)杜宏調(diào)華東大區(qū)總經(jīng)理兼上海地區(qū)公司總經(jīng)理；陽(yáng)侃擔(dān)任華東大區(qū)董事長(zhǎng)，施鑫華擔(dān)任中西部大區(qū)董事長(zhǎng)。

城市公司負(fù)責(zé)人基本保持不變，由原地城市總變為地區(qū)公司總，有調(diào)整的是北京公司總經(jīng)理遇繡峰調(diào)華中地區(qū)公司總經(jīng)理，上海城市總季斌調(diào)南京地區(qū)公司總經(jīng)理。

“原有的區(qū)域公司調(diào)整為大區(qū)后，承擔(dān)總部與地區(qū)公司之間的督導(dǎo)、協(xié)調(diào)功能，確保了經(jīng)營(yíng)決策的可落地性。原城市公司精簡(jiǎn)合并為地區(qū)公司，也是為了聚焦核心，推動(dòng)資源整合協(xié)同，更好發(fā)揮集約效應(yīng)”，金地集團(tuán)方面對(duì)界面新聞介紹稱。

加快經(jīng)營(yíng)修復(fù)

金地集團(tuán)大刀闊斧的組織變革背后，是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期下的業(yè)績(jī)壓力。

2024年對(duì)于金地來(lái)說(shuō)是艱難的一年。從年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年全年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入753.44億元，同比下降23.22%；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為-61.15億元，同比下降788.54%，基本每股收益虧損1.35元。

房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，2024年金地實(shí)現(xiàn)簽約金額685.1億元，同比下降55.4%；簽約面積471.4萬(wàn)平方米，同比下降46.2%。

債務(wù)壓力更是懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)2024年共有9筆境內(nèi)債、1筆境外債、3筆ABS（證券化融資工具）到期，涉及到期規(guī)模約180億元，償付壓力主要集中在去年上半年，共有本金91億元的債券到期。

但好在金地集團(tuán)堅(jiān)持以現(xiàn)金流為核心的經(jīng)營(yíng)策略，全年按時(shí)足額償付了共約200億元的公開市場(chǎng)到期債務(wù)，實(shí)現(xiàn)公開市場(chǎng)債務(wù)零違約，順利完成了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的階段性化解。

在走出公開市場(chǎng)債務(wù)危機(jī)后，金地集團(tuán)也在慢慢恢復(fù)“元?dú)狻薄?/span>

經(jīng)歷一段謹(jǐn)慎期后，金地集團(tuán)于2025年一季度重啟土地投資，在杭州臨平老區(qū)和上海松江各獲取一宗宅地。據(jù)年報(bào)披露，2025年金地集團(tuán)計(jì)劃新開工面積127萬(wàn)平方米，同比將增加25.7%。

中金公司研報(bào)指出，向前看，其判斷金地集團(tuán)年內(nèi)或?qū)⒀永m(xù)體量小、流速快、以合作為主且布局核心城市的投資策略，或逐步帶動(dòng)銷售表現(xiàn)改善，并形成經(jīng)營(yíng)端良性循環(huán)。

行業(yè)集體轉(zhuǎn)向

金地集團(tuán)的組織架構(gòu)調(diào)整并非孤例事件，而是2025年以來(lái)頭部房企組織變革浪潮的一個(gè)縮影。

從各大房企今年上半年組織架構(gòu)的調(diào)整內(nèi)容來(lái)看，“集團(tuán)-城市”的二級(jí)管控體系成為本輪重點(diǎn)房企組組織架構(gòu)的一個(gè)重要調(diào)整方向。

如中國(guó)金茂，3月份宣布將“總部—區(qū)域—城市”三級(jí)管控架構(gòu)，調(diào)整為“總部—地區(qū)”二級(jí)管控架構(gòu)，取消華北、華東、華南、華中、西南五個(gè)區(qū)域公司，裁撤重組近20個(gè)城市公司為14個(gè)城市公司與6個(gè)事業(yè)部/片區(qū)。

再如招商蛇口，在6月份宣布，取消原有的華東、華南、華北、華西、江南五大區(qū)域公司，轉(zhuǎn)為總部直接管理城市公司，形成“集團(tuán)—城市”二級(jí)管控體系。在調(diào)整后，招商蛇口全國(guó)50多個(gè)城市公司將由總部直接統(tǒng)籌，減少中間管理層級(jí)。

這些調(diào)整的背后是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的深刻變化。隨著當(dāng)前“房住不炒”定位的持續(xù)深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，房企的發(fā)展模式也從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。在這種背景下，傳統(tǒng)的粗放式管理已難以適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房企也必須通過(guò)組織架構(gòu)調(diào)整來(lái)提高運(yùn)營(yíng)效率、降低成本、防范風(fēng)險(xiǎn)。

從上半年的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，核心城市表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。

中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，今年1-6月TOP100房企銷售額同比下降11.8%，降幅較前五月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，各陣營(yíng)房企銷售額均有下降。其中，TOP10房企銷售額均值為893.8億元，較上年下降13.2%，上半年銷售總額超千億房企4家，較去年同期減少2家，百億房企46家，較去年同期增加2家。

分城市能級(jí)來(lái)看，2025年上半年，20家代表房企47.8%的銷售業(yè)績(jī)來(lái)源于二線城市，為主要業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來(lái)源，一線城市銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率同比增長(zhǎng)9.0個(gè)百分點(diǎn)至40.0%，增速顯著。

投資聚焦核心一二線城市，重點(diǎn)布局經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)好、有產(chǎn)業(yè)支撐的高能級(jí)城市，已成為多數(shù)頭部房企當(dāng)前的共同策略。

在這一背景下，接下來(lái)頭部房企的組織架構(gòu)變革也將持續(xù)深化。在管理模式上，可能會(huì)更加靈活和扁平化，以適應(yīng)市場(chǎng)的快速變化；在業(yè)務(wù)布局上，可能會(huì)更加聚焦核心城市和核心地段，組織架構(gòu)也會(huì)隨之向這些區(qū)域傾斜。