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暴露:美國今天最新動(dòng)態(tài),權(quán)威釋義、專家解讀解釋與落實(shí)?-留心誤導(dǎo)的假幌子鏈

暴露:美國今天最新動(dòng)態(tài),權(quán)威釋義、專家解讀解釋與落實(shí)?-留心誤導(dǎo)的假幌子鏈

shiyijing 2025-08-09 微博 201 次瀏覽 0個(gè)評(píng)論

界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎

曾聲稱長期看好中國市場的英格卡集團(tuán),可能要將國內(nèi)10座購物中心全部打包出售。

近日,有知情人士透露,英格卡正計(jì)劃打包出售國內(nèi)的10座薈聚購物中心。首批出售的是位于無錫、北京、武漢的三座購物中心,涉及資金160億元,接盤方或?yàn)樘┛等藟垲I(lǐng)投的基金。

“其實(shí)并非首批就是三座,是因?yàn)檫@三座購物中心是評(píng)估下來在10座中最好的?!币晃粯I(yè)內(nèi)知情人士告訴界面新聞,該項(xiàng)交易早已經(jīng)在市場接洽過很多投資方,包括多家險(xiǎn)資,現(xiàn)在買家的結(jié)構(gòu)模式涉及多方投資,有優(yōu)先劣后,“目前應(yīng)該是英格卡比較能接受的報(bào)價(jià)?!?/p>

據(jù)了解,首批擬出售的三個(gè)項(xiàng)目,是英格卡在中國內(nèi)地較早開業(yè)的薈聚購物中心,運(yùn)營至今均已超過10年時(shí)間。

市場傳聞稱,接盤方為泰康人壽領(lǐng)投的基金,基金總規(guī)模80億元,泰康人壽認(rèn)購30億元,其他參投方包括中銀三星、中宏、友邦、大都會(huì)人壽等險(xiǎn)資,共計(jì)認(rèn)購30億元,同時(shí),英格卡將認(rèn)購基金的劣后級(jí),出資約20億元。

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出售總代價(jià)當(dāng)中,剩余的80億元擬采用銀行融資的方式獲取。知情人士透露,目前,交易各方仍在溝通合作條款和細(xì)節(jié)。

8月7日,界面新聞?dòng)浾呔驮擁?xiàng)交易傳聞向英格卡方面核實(shí),相關(guān)人士表示,“不對(duì)市場傳言及推測發(fā)表評(píng)論?!?/p>

上述業(yè)內(nèi)人士向界面新聞表示,“自16年前英格卡購物中心進(jìn)入中國以來,中國一直都是其最重要的市場之一,英格卡購物中心也一直在評(píng)估和關(guān)注市場投資機(jī)會(huì)。”

從重金押注到打包“撤退”

“中國市場表現(xiàn)一直非常突出和亮眼。我們長期持有每一個(gè)項(xiàng)目,這種商業(yè)模式讓我們能夠超越短期回報(bào)的考量。”

前不久,英格卡購物中心中國區(qū)總裁朱潔敏在接受媒體采訪時(shí)曾表達(dá)對(duì)中國市場的看重,但與此同時(shí),英格卡在中國的幾個(gè)購物中心或許已經(jīng)被投資者們暗自定好了價(jià)格。

英格卡購物中心與宜家零售均隸屬于母公司瑞典英格卡集團(tuán)。作為世界500強(qiáng)企業(yè),英格卡集團(tuán)旗下有宜家零售、英格卡購物中心、英格卡投資三大板塊。其中,英格卡購物中心是全球性的購物中心開發(fā)及運(yùn)營管理公司。

較之宜家零售,英格卡購物中心進(jìn)入中國的時(shí)間晚了許多。

1998年1月,號(hào)稱“藍(lán)盒子”的宜家進(jìn)入中國市場,首家門店開在上海。當(dāng)時(shí),憑借39元的拉克邊桌、9.9元的法格里克杯,宜家迅速點(diǎn)燃了中國消費(fèi)者的熱情,一時(shí)在家居市場風(fēng)光無限。

很快,宜家就開始了在中國市場大步擴(kuò)張。據(jù)英格卡集團(tuán)官方披露顯示,宜家在中國的門店數(shù)從2013年的14家增長至2019年的28家,銷售額從63億元增長至157.7億元,6年時(shí)間翻了一倍。

也許正是因?yàn)橐思伊闶蹏L到了中國市場的甜頭,英格卡購物中心也決心加入。2009年,英格卡購物中心正式進(jìn)入中國,與宜家零售展開戰(zhàn)略合作,開始拓展商業(yè)綜合體業(yè)務(wù),業(yè)務(wù)以“薈聚”購物中心和寫字樓為主。

無錫薈聚購物中心是英格卡購物中心在中國第一個(gè)項(xiàng)目,隨后,英格卡又在國內(nèi)開出北京、武漢項(xiàng)目,這三個(gè)項(xiàng)目也被市場認(rèn)為是薈聚第一代產(chǎn)品。

2021年,國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)開始面臨調(diào)整,但商業(yè)地產(chǎn)未受過多影響,英格卡購物中心相繼在福州、長沙和南寧開業(yè)了三家薈聚中心。在這之后,昆明、合肥的薈聚中心也落地了。

2024年,行業(yè)深度調(diào)整仍持續(xù),商業(yè)地產(chǎn)開啟了新一輪流量爭奪戰(zhàn),“內(nèi)卷”加劇,英格卡購物中心在中國依然有新項(xiàng)目開業(yè)。去年4月,西安薈聚中心開業(yè),這是英格卡購物中心第二代產(chǎn)品中的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

不到半年,英格卡集團(tuán)在中國單體投資最貴項(xiàng)目——上海薈聚綜合體,也迎來開幕。據(jù)界面新聞了解,上海薈聚綜合體項(xiàng)目總投資額超過80億元,總建筑體量約43萬平方米,集商業(yè)與辦公為一體。

上海薈聚中心趕在“十一”前開業(yè),最終熱度超預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示,去年“十一”黃金周期間,上海薈聚中心錄得銷售額突破7000萬元,每日接待人次超過8.8萬人,累計(jì)吸引長三角客流62萬余人次。

至此,英格卡在中國共運(yùn)營10家名為薈聚的購物中心,總投資270億元,總租賃面積為94.3萬平方米。

在這10座購物中心順利落地后,如今又被傳出將被打包出售的消息。

商業(yè)地產(chǎn)一名業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞,“打包出售應(yīng)該是想要回籠資金。從薈聚項(xiàng)目的定位和其精細(xì)化運(yùn)營的程度來看,感覺還是很用心在做,并不是簡單復(fù)制?!痹谄淇磥?,回籠資金也有幾種可能,一是真的缺錢,二是公司長期不看好。

“商業(yè)項(xiàng)目的投入時(shí)間會(huì)比較長,回報(bào)周期也較長。一般從拿地建設(shè)、設(shè)計(jì)開發(fā)到投入市場,至少需要5年,甚至10年,可能當(dāng)時(shí)公司決定在中國做這些項(xiàng)目的時(shí)候,市場處于上升期,但5年后的市場情況又不一樣了?!?/p>

上述人士認(rèn)為,英格卡或許是考慮到項(xiàng)目回報(bào)周期太長,沒辦法長期看好,加上宜家業(yè)務(wù)也面臨壓力,所以想要“撤”了。

從英格卡集團(tuán)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看,2024財(cái)年?duì)I收同比下滑5.5%至418.64億歐元,凈利潤下滑46.5%至8.06億歐元,財(cái)務(wù)壓力明顯。

同屬英格卡集團(tuán)的宜家也不例外,近兩年受房地產(chǎn)市場行業(yè)周期調(diào)整影響,家居行業(yè)也整體承壓。數(shù)據(jù)顯示,2024財(cái)年宜家中國區(qū)銷售額約112億元,較2019年(157.7億元)減少超40億元,5年復(fù)合降幅8.5%;占集團(tuán)總營收3.5%,同比降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

房企退,險(xiǎn)資進(jìn)

行業(yè)深度變革期,有人適時(shí)而退,有人逆勢而進(jìn)。退,可能是戰(zhàn)略性收縮;進(jìn),可能是主動(dòng)搶占優(yōu)質(zhì)資源。

在業(yè)內(nèi)看來,英格卡擬出售的位于無錫、北京、武漢的三座薈聚中心,正是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),因此會(huì)先一步落定買家。

以北京項(xiàng)目為例,作為南城區(qū)域消費(fèi)的“領(lǐng)頭羊”,北京薈聚中心在行業(yè)內(nèi)被稱為“北京南城吸客能力最強(qiáng)大的購物中心”,且常年穩(wěn)居全北京人氣TOP3,年客流量約3000萬人次,預(yù)計(jì)銷售額或在百億元左右。

公開資料顯示,北京薈聚中心總建筑面積超過50萬平方米,可租賃面積近21萬平方米,入駐品牌多達(dá)450家左右,并有北京最大的宜家作為主力店。

作為英格卡在國內(nèi)最早的項(xiàng)目,無錫薈聚中心總建筑面積25萬平方米,商業(yè)租賃面積為15萬平方米,運(yùn)營表現(xiàn)同樣亮眼,從2014年開業(yè)到現(xiàn)在,已成為無錫人周末休閑、家庭采購、聚會(huì)聚餐的“默認(rèn)選項(xiàng)”。

數(shù)據(jù)顯示,2023年無錫薈聚中心的銷售額達(dá)33.7億元,客流量超1800萬人次,入選全國購物中心百強(qiáng)榜第54名。2024年,全年銷售額達(dá)到43億元。

武漢薈聚于2015年正式開業(yè),是英格卡購物中心在中國投資的第三個(gè)超區(qū)域購物中心,項(xiàng)目總建筑面積約35萬平方米,其中商業(yè)面積占約17萬平方米。2024年銷售額同比增長15%,周末日均客流量穩(wěn)定在超5萬人次。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為,保險(xiǎn)資本追求的是長期穩(wěn)健回報(bào),而薈聚這種成熟、穩(wěn)定、現(xiàn)金流強(qiáng)的商業(yè)項(xiàng)目,正是最理想的配置品種。

接近北京薈聚的人士稱,收購后單體項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)不會(huì)改變,英格卡將保留項(xiàng)目運(yùn)營權(quán),且承諾投資期間保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的回報(bào)率將接近7%。

知情人士還指出,無錫、北京、武漢這3座薈聚中心出售后,英格卡購物中心后續(xù)可能將剩余7座薈聚中心全部出售。

在這場行業(yè)變革中,開發(fā)商或因?yàn)橘Y金壓力、業(yè)務(wù)調(diào)整等出售資產(chǎn),而有著資金優(yōu)勢的險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)趁機(jī)抄底入場。

根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的資本追蹤數(shù)據(jù)顯示,保險(xiǎn)公司正成為中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)資本市場的重要力量。2022-2024年間,保險(xiǎn)公司在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達(dá)93億美元,投資規(guī)模與英美等成熟市場相當(dāng),并居亞太區(qū)市場首位。

萬達(dá)集團(tuán)就是最典型的案例。近幾年,王健林持續(xù)出售旗下的萬達(dá)廣場,買家基本是險(xiǎn)資,比如陽光保險(xiǎn)先后接手了太倉、湖州、上海金山、廣州蘿崗、合肥、東莞厚街的萬達(dá)廣場,大家保險(xiǎn)也先后受讓上海松江萬達(dá)廣場、西寧萬達(dá)廣場、臺(tái)山萬達(dá)廣場等。

今年以來,險(xiǎn)資仍持續(xù)進(jìn)場“買買買”。

年初,中郵保險(xiǎn)作為領(lǐng)投機(jī)構(gòu),首次與中東主權(quán)投資機(jī)構(gòu)的攜手合作,正式簽約上海博華廣場不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)基金投資協(xié)議;6月,瑞安房地產(chǎn)宣布,其佛山嶺南天地項(xiàng)目引入險(xiǎn)資大家保險(xiǎn),金額35.4億元;以及建信人壽56億元拿下外灘地標(biāo)寫字樓等。

據(jù)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露的信息顯示,截至7月22日,今年中國人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽公布了13筆大額不動(dòng)產(chǎn)投資,涉及6個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目,合計(jì)新增投資47.47億元,出資筆數(shù)和金額均較去年同期有所增加。

很明顯,險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資步伐正在加速。

業(yè)內(nèi)知情人士告訴界面新聞,目前市場,各類資金確實(shí)都在看資產(chǎn),都想進(jìn),但最終買不買,會(huì)受制于很多因素。“至少,是可以積極看起來了?!?/p>

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