界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎

上海年內(nèi)最受矚目的土地拍賣剛剛落下帷幕，下半場(chǎng)推出的3幅重磅地塊引來(lái)多家房企激烈角逐，最終成功敲定買家。

繼7月24日順利成交5幅地塊之后，7月25日，上海再將3幅地塊擺上拍賣桌，分別是浦東新區(qū)PDP0-0405單元C-02C-01地塊、虹口區(qū)北外灘地區(qū)hk315-11地塊和徐匯區(qū)XH-02(TPL)單元 051-11地塊。

這也是本次土拍最受關(guān)注的3幅土地。徐匯區(qū)地塊的起始樓面價(jià)16.36萬(wàn)元/平方米，即使底價(jià)成交，樓面價(jià)已創(chuàng)上海全市以及全國(guó)涉宅地新高（包括公開(kāi)市場(chǎng)和非公市場(chǎng)）。而虹口北外灘純宅地和浦東唐鎮(zhèn)地塊，在開(kāi)拍前市場(chǎng)就預(yù)計(jì)會(huì)溢價(jià)40%成交。

如市場(chǎng)意料，25日的上海土拍熱度創(chuàng)下新高。上午首先出讓的是浦東唐鎮(zhèn)地塊和虹口北外灘地塊，都迎來(lái)7位競(jìng)買人參拍。

其中，浦東唐鎮(zhèn)地塊東至德耘路，西至佑仁路，南至C-02C-02地塊，北至唐龍路，規(guī)劃居住用地，出讓面積2.26萬(wàn)平方米，容積率2.3，建筑面積5.21萬(wàn)平方米，地塊起價(jià)19.5億元，起始樓面價(jià)3.74萬(wàn)元/平方米。

參拍的這7位競(jìng)買人分別是：24日溢價(jià)30%拿下閔行地塊的安徽高速、24日斥資119億元拿下兩塊地的中海、來(lái)自廈門的國(guó)資房企國(guó)貿(mào)、央企保利發(fā)展、綠城、華潤(rùn)&越秀聯(lián)合體、招商蛇口&港中旅聯(lián)合體。

該地塊的參與者不少，但有些房企也僅僅是“重在參與”。業(yè)內(nèi)猜測(cè)出價(jià)會(huì)比較積極的安徽高速、保利發(fā)展等房企，拿地意愿反而不強(qiáng)。

從地理位置來(lái)看，安徽高速、保利發(fā)展在該地塊周邊均有布局。地塊的西南面是安高·申宸院，項(xiàng)目三次開(kāi)盤都是“千人搖”，1081套房源僅用了半年時(shí)間清盤，總計(jì)銷售額80億元。同樣位于唐鎮(zhèn)板塊的保利天奕，均價(jià)8.04萬(wàn)元/平方米，6月底首開(kāi)231套房源，當(dāng)天全部售罄。

對(duì)該地塊出價(jià)積極的只有3位競(jìng)買人，國(guó)貿(mào)、中海、招商蛇口聯(lián)合體。在前面40輪競(jìng)拍中，是2號(hào)選手中海與招商蛇口&港中旅的戰(zhàn)場(chǎng)，兩家互不相讓?，F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)40輪之后，3號(hào)選手國(guó)貿(mào)才開(kāi)始出手，與7號(hào)選手招商蛇口&港中旅聯(lián)合體展開(kāi)廝殺。

直到第62輪，7號(hào)選手出價(jià)，地塊進(jìn)入中止價(jià)27.297億元，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)，只有國(guó)貿(mào)地產(chǎn)和招商蛇口＆港中旅聯(lián)合體兩家房企參與。

最終，招商蛇口＆港中旅聯(lián)合體在人才房配比中勝出，以總價(jià)27.297億元競(jìng)得該地塊，成交樓板價(jià)5.24萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率40%，裝修標(biāo)準(zhǔn)4500元/平方米，需要配建不小于200平方米的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，以及約0.7%的人才房。

上午同步開(kāi)拍的虹口北外灘地塊，熱度超預(yù)期，成交溢價(jià)刷新上海溢價(jià)率記錄，達(dá)到46.33%。

這是北外灘2020年規(guī)劃首幅公開(kāi)出讓的宅地。該地塊距離在建480米浦西第一高樓僅300米，步行200米即達(dá)19號(hào)線周家嘴路站。而且經(jīng)歷了從商辦用地到純住宅用地的規(guī)劃調(diào)整，地塊的容積率從6.2降至2.63，無(wú)中小套型限制與保障房配建，為高端產(chǎn)品設(shè)計(jì)留足空間。

地塊稀缺性極高，吸引了北京國(guó)資房企金隅、招商蛇口&瑞城、華潤(rùn)&越秀、中海、保利發(fā)展、綠城和金茂7位競(jìng)買人競(jìng)拍。現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍后，并觸發(fā)了“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)。在“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)全部達(dá)到上限后，啟動(dòng)第二輪不設(shè)上限競(jìng)價(jià)。

現(xiàn)場(chǎng)綠城和金隅互不相讓，一番激烈角逐后，綠城以總價(jià)64.719億元競(jìng)得虹口北外灘地塊，樓面價(jià)12.6577萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率46.33%，競(jìng)報(bào)商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)上限值6000元/平方米，競(jìng)報(bào)公共服務(wù)設(shè)施面積上限值2600平方米，競(jìng)報(bào)高端人才住房配建比例上限值2%。

值得一提的是，此次北外灘地塊的高溢價(jià)成交，刷新了上海土地市場(chǎng)的記錄。今年2月份，金茂拿下瑞虹“地王”，溢價(jià)率38.2%，成交樓面價(jià)11.7473萬(wàn)元/平方米，如今綠城拿下的北外灘地塊又晉升虹口新單價(jià)“地王”。

而且，12.6577萬(wàn)元/平方米的成交樓板價(jià)也是上海以及中國(guó)大陸第二高的高層住宅樓板價(jià)格，僅次于徐匯濱江的綠城潮鳴東方（樓面價(jià)13.1萬(wàn)元/平方米）。

本場(chǎng)土拍的“壓軸”地塊徐家匯別墅地，同樣頗具看點(diǎn)。

該地塊未開(kāi)拍就備受市場(chǎng)關(guān)注，除了吸引招商蛇口&徐房聯(lián)合體、中海這兩家企業(yè)參拍外，還有一位浙江臺(tái)州的神秘買家，引發(fā)業(yè)內(nèi)猜測(cè)。

據(jù)界面新聞了解，徐匯區(qū)宅地起始樓面價(jià)16.36萬(wàn)元/平方米，地塊東至天平路，西至華山路，南至廣元路，北至051-10地塊，出讓面積4705.49平方米，容積率1.3，建筑面積6117.14平方米，地上建筑限高15米，起拍價(jià)格10.01億元。

這位神秘民企老板拿地決心最強(qiáng)，現(xiàn)場(chǎng)出價(jià)迅速，對(duì)地塊是志在必得。在2號(hào)選手招商蛇口&徐房出價(jià)后，1號(hào)選手臺(tái)州民企甚至連續(xù)出了兩次價(jià)。隨后，三位競(jìng)買人接連出價(jià)，地塊很快就達(dá)到10%的溢價(jià)。

“預(yù)算是有的，地塊總價(jià)不算高，最后能不能拿到要看臺(tái)州神秘買家，他和我們開(kāi)發(fā)商的拿地邏輯不一樣，開(kāi)發(fā)商終歸還是要考慮利潤(rùn)的，但個(gè)人買家可能就是有錢，單純喜歡這塊地，不用考慮賺錢，會(huì)無(wú)上限舉價(jià)?！蹦逞肫箝_(kāi)發(fā)商人士在地塊開(kāi)拍前告訴界面新聞。

現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)到第28輪，地塊未達(dá)到中止價(jià)，得主正是這位神秘買家，由上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司以總價(jià)12.25億元拿下，溢價(jià)率為22.37%，樓板價(jià)高達(dá)20.03萬(wàn)元/平方米，成為國(guó)內(nèi)單價(jià)“地王”。

界面新聞查詢天眼查app顯示，上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司成立于2025年，注冊(cè)資本15.5億元，由葉舒祺100%持股。據(jù)了解，葉舒祺其父為“汽車模具大王”屹豐模具（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)葉華彪，祖籍浙江省臺(tái)州市三門縣。

業(yè)內(nèi)猜測(cè)，上海祺祥旺宇置業(yè)拿下該地塊，項(xiàng)目最終不一定會(huì)入市，可能會(huì)建成私人住宅。

至此，上海今年第六批次土拍圓滿收官，加上24日成交的5宗地，本輪土拍推出的8宗地塊最終7宗地塊溢價(jià)成交，1宗地塊底價(jià)成交，共收金約289.57億元，中海、安徽高速、招商蛇口、聯(lián)發(fā)&中建三局、綠城包括來(lái)自浙江的富商，均拿到地塊。